NOUMEA
Publié par Stéphanie LAUBREAUX, notaire à Noumea
Urbanisme et aménagement, Collectivités Actualité de l'officeEn amont de la construction d’une villa ou d’un immeuble, la réglementation en vigueur impose le dépôt d’une demande de permis de construire ou de déclaration préalable (selon l’étendue des travaux). Cette demande est à déposer selon la Commune de localisation du bien, auprès de la mairie ou de la Province. Une fois le permis délivré par l’autorité compétente et les délais de recours expirés, le chantier peut alors débuter.
Dès que les travaux de construction sont achevés, il appartient au maître d’ouvrage de procéder à la déclaration d’achèvement des travaux. Cette démarche constitue la dernière étape administrative de l’opération de construction. La réception de la déclaration d’achèvement par l’autorité compétente fait courir le délai ouvert à l’administration pour constater la conformité des travaux. Si le service instructeur estime que le bien est conforme au permis de construire délivré, un certificat de conformité est alors établi.
Le certificat de conformité est un document qui atteste du respect par le maître d’ouvrage des prescriptions imposées par le permis de construire. C’est à dire qu’il s’agira de vérifier que les travaux effectués sont bien conformes au permis accordé. Attention, obtenir un certificat de conformité ne signifie pas que la construction a été réalisée conformément aux règles de l’art, ainsi, détenir un certificat de conformité ne veut pas dire que le bâtiment est exempt de vices de construction. Afin de contrôler la conformité de la construction, les services compétents se réfèrent à plusieurs critères : implantation des bâtiments sur la parcelle, dimensions, aspect extérieur, destination du bien, nature et aménagements des abords… La jurisprudence a eu, à cet égard l’occasion de préciser que la conformité s’apprécie au regard du projet autorisé et au regard des travaux réalisés (c’est à dire aux caractéristiques des locaux) et non pas au regard de la façon dont l’ouvrage a ensuite été utilisé.
Le certificat de conformité est la reconnaissance par les services compétents que le bien est entièrement respectueux des prescriptions d’urbanisme. Ce document permet de rassurer un potentiel acheteur sur la bonne réalisation des travaux vis-à-vis des règles d’urbanisme. En effet, les parties à l’acte de vente doivent avoir pleine connaissance d’éventuelles violations des règles d’urbanisme, même au-delà du délai d’annulation du permis de construire. Le notaire doit informer clairement l’acquéreur des incidences d’un refus de délivrance du certificat de conformité et du risque qu’il s’engage à supporter (Cour de Cassation 1ère civ. 17-6-2015 n°14-19.692). On peut ajouter que même si ce document n’est pas obligatoire lors du montage d’un dossier de crédit, il peut utilement être fourni à la banque, ce qui constitue un facteur rassurant pour le prêteur.
Si le service instructeur estime que les travaux réalisés ne sont pas conformes au permis de construire, il ne délivre pas de certificat de conformité. Cela a pour conséquence de placer le bien dans une situation d’illégalité au regard des prescriptions d’urbanisme, faisant courir un risque de recours administratif à l’encontre du maître d’ouvrage. Pour autant, il arrive que la conformité ne soit pas refusée en cas de faibles écarts par rapport au permis délivré, à condition qu’aucune règle d’urbanisme n’ait été violée. S’il advenait qu’un propriétaire souhaitant réaliser des travaux d’extension par exemple, alors que la construction n’a pas obtenu la conformité, l’administration pourra, dans certaines circonstances et à l’occasion de ces nouveaux travaux, imposer au demandeur du permis de construire qu’il régularise les irrégularités antérieures avant de délivrer un nouveau permis de construire pour les travaux envisagés.
En cas de non-conformité, le code de l’urbanisme de Nouvelle-Calédonie prévoit que l’autorité compétente adresse une mise en demeure au maître d’ouvrage de déposer un dossier modificatif au permis de construire initial ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation qui lui a été accordée.
La première mesure prise par l’autorité poursuivante est d’exiger la mise en conformité des lieux avec le permis de construire accordé. En cas de non-exécution, il pourra être exigé la démolition des ouvrages non conformes ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur. Par ailleurs, le maître d’ouvrage non respectueux de la mise en demeure s’expose à des sanctions administratives pouvant aller de 140 000 F CFP à 35 000 000 F CFP, voire jusqu’à six mois d’emprisonnement en cas de récidive.
Outre ces sanctions, le contrevenant s’expose à d’éventuels recours de tiers (parmi lesquels ses voisins) qui seront fondés en droit à exiger la mise en conformité des constructions.
OFFICE NOTARIAL CALEDONIEN
GROUPE MONASSIER
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