Les pieds dans l’eau

Ces dernières années les calédoniens connaissent un véritable engouement pour l’achat de résidences principales ou secondaires en bord de mer. Avoir une vue imprenable sur le lagon et un accès à la mer c’est possible mais quels sont les avantages et les inconvénients d’un bien immobilier limitrophe du domaine public maritime ?

Domaine public maritime, quèsaco ?

Le domaine public maritime (DPM) est géré par la Direction de l’Aménagement de l’Equipement et des Moyens (DAEM) en Province Sud et par le Service du Domaine et du Patrimoine (DAJAP) en Province Nord. Ces services provinciaux ont pour mission de veiller aux conditions de mise en œuvre des politiques de gestion, de valorisation et de conservation du DPM.

Situé entre terre et mer, le DPM est divisé en deux parties. Une première partie représentant une bande de 80.21 mètres qualifiée de zone des 50 pas géométriques communément appelée les « 50 pas du Roi » (bande de terrain comptée à partir de la limite des plus hautes marées). D’une deuxième partie maritime comprise entre la limite des plus basses eaux et la limite côté large de la mer territoriale, soit 12 milles nautiques.

Comme tout domaine public, le DPM est avant tout inaliénable (qui empêche donc toute vente), imprescriptible (qui interdit d’acquérir par prescription, c’est-à-dire par une possession prolongée) et ne supporte pas de servitude. Soumis à la versatilité des marées comme à celui de l’alizé, le DPM apparaît bien comme un élément de référence juridique particulièrement instable. Sa consistance reposant sur la constatation d’un état de fait résultant de la nature, ses limites ne sont donc pas figées. Par conséquent, il est complexe d’établir une délimitation par rapport aux propriétés riveraines ; la superficie du terrain accolé au DPM n’étant pas garantie sur le long terme.

Propriétaire, je souhaite disposer d’un accès à la mer

Afin d’occuper le DPM vous devez obligatoirement être propriétaire d’un terrain limitrophe et établir une demande d’autorisation d’occupation temporaire (AOT) assujettie à redevance. En Province Sud la redevance annuelle ajustée en fonction de la superficie de la zone maritime est fixée à 1000 F CFP/are à laquelle s’additionneront des frais topographiques d’un montant de 60.000 F CFP .

En tant que propriétaire d’un terrain jouxtant le DPM et souhaitant installer des infrastructures, il vous sera nécessaire d’obtenir une autorisation du service provincial concerné selon votre lieu de résidence. Il est important de se conformer à la réglementation en vigueur en matière d’urbanisme et le cas échéant déposer une demande de permis de construire. Seuls les aménagements et constructions à caractère précaire et démontable, conformes aux objectifs de préservation des littoraux provinciaux, sont susceptibles d’être autorisés. Pour toutes installations à occupation non-économique, il existera différents modes de calcul de redevance (linéaire, par m² ou encore forfaitaire) à additionner à la redevance annuelle de l’AOT. A titre d’exemple en Province Sud, une construction sur une parcelle du DPM sera soumise à une redevance supplémentaire de 120 F/m² (avec un minimum 12 000 francs), une palissade en bois peut être imposable à un calcul de 40 F/m ou un deck à 360 F/ m². [1]

Et lors de la vente de ce bien ?

Il est important d’avoir à l’esprit que le changement de propriétaire d’un bien dont une partie se situe sur le DPM n’emporte pas le transfert de l’AOT au futur propriétaire. L’AOT est pour une durée de 10 ans nominative, accordée provisoirement et révocable. En conséquence, il est impératif pour l’acquéreur de faire le nécessaire auprès de l’autorité compétente afin d’établir une nouvelle convention à son seul nom. Entre la signature du compromis de vente et la vente définitive votre notaire sera tenu d’informer le service provincial. L’acquéreur du bien sera quant à lui informé à la signature du compromis de vente que le montant de la redevance pourrait-être modifié, que le lot vendu revêt d’un caractère fluctuant et que cette situation pourrait entraîner une diminution de la surface vendue.

Pour mettre les pieds dans l’eau sans se prendre la tête il est donc fondamental de toujours bien vous renseigner au moment de votre achat immobilier.

[1] Source DAEM