NOUMEA
Publié par Elisa MOUGEL, notaire à Noumea
Immobilier des particuliers, Immobilier Actualité de l'officeAvant de débuter votre recherche de bien, vous devez commencer par établir la liste de vos principaux critères pour votre futur logement. Deux possibilités s’offrent ensuite à vous, vous pouvez rechercher un bien par vos propres moyens, en utilisant les sites d’annonces gratuits, les journaux ou le bouche-à-oreille par exemple. Ou bien, vous pouvez passer par l’agence immobilière de votre choix, qui sera en mesure de manière plus professionnelle, de vous proposer des biens en fonction de vos besoins.
Une fois le bien sélectionné, vous devez faire une offre d’achat auprès du vendeur.
Une offre d’achat m’engage-t-elle ?
Oui, d’après le Code civil, « la vente est parfaite (…) dès que l’on est convenu de la chose et du prix ». L’offre d’achat acceptée engage donc le vendeur, elle permet de bloquer la maison au profit de l’acquéreur le temps qu’un compromis de vente ou une promesse de vente soient signés devant un notaire. L’offre d’achat est une pratique courante mais non obligatoire.
Attention, un compromis de vente est sensiblement différent d’une promesse de vente, notamment dans la libération des parties si les conditions ne sont pas réalisées. Une offre d’achat doit aussi être limitée dans le temps, environ 8 à 10 jours. Le vendeur est libre d’accepter ou de faire une contreproposition.
Une fois acceptée, l’offre d’achat doit être confirmée par la signature d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente devant un notaire. Il n’est pas tout à fait exact de dire que c’est l’acquéreur qui choisit le notaire. En réalité, les deux parties peuvent choisir le même notaire ou chaque partie peut choisir son notaire. La signature de l’avant contrat se fait dans ce cas en « double minute » et les frais de notaire ne sont pas majorés.
Simplement, ce sera le notaire de l’acquéreur qui tiendra « la plume », c’est-à-dire qui rédigera l’acte.
Le notaire chargé de la vente réunit les deux parties pour la signature de l’avant contrat. Lors de ce rendez-vous, le vendeur peut demander aux acquéreurs un acompte sur le prix de vente, qui sera versé et sécurisé chez le notaire et qui viendra en déduction du prix final. Les notaires sont tenus de demander en plus le versement d’un montant, appelé provisions sur frais, variant entre 20 000 et 30 000 F.CFP afin de commencer les formalités.
A savoir que l’acompte n’est pas obligatoire, il est cependant courant de verser une certaine somme, et ce afin de faire preuve d’engagement et de bonne foi.
Pour les acquéreurs
L’acompte versé vient donc en déduction du prix si la vente se réalise, il peut également servir de dédommagement au vendeur si l’acquéreur ne veut pas signer l’acte définitif alors que toutes les conditions sont réunies. Dans cette hypothèse, le vendeur pourra également demander jusqu’à 10% du prix de vente en dédommagement au titre de la clause pénale.
Attention, contrairement à la législation métropolitaine, il n’existe pas en Nouvelle-Calédonie de délai de rétractation. La signature du compromis engage donc les parties.
Pour les vendeurs
Aucun diagnostic particulier n’est à fournir, contrairement à la métropole. En revanche, en cas de vente d’un lot de copropriété, le vendeur doit fournir au moment de l’avant-contrat :
A partir de la signature de l’avant-contrat il se passe en général environ 3 mois entre la date de signature de l’avant-contrat et l’acte définitif de vente.
L’acquéreur dispose d’environ un mois et demi pour se rapprocher d’un établissement bancaire afin d’obtenir son prêt. Que l’acquéreur recourt à un prêt ou non, l’acte de vente doit mentionner une indication sur le financement. Lorsque l’acte indique que le prix est payé à l’aide d’un prêt immobilier, celui-ci doit contenir une condition suspensive légale de l’obtention du prêt immobilier, c’est une disposition obligatoire.
Si l’acquéreur n’obtient pas son crédit, il a le choix de poursuivre la vente (s’il dispose d’une autre source de financement) ou d’y renoncer. Dans ce dernier cas, il récupère son dépôt de garantie sauf si son refus n’est pas justifié (par exemple, s’il formule une demande non conforme aux prévisions de l’avant-contrat).
Attention : si l’acquéreur n’entend pas solliciter de prêt, il doit apposer une mention manuscrite précise en ce sens.
Une fois l’offre de prêt émise par la banque, l’emprunteur ne peut pas l’accepter avant l’expiration d’un délai de 10 jours après sa réception. La vente elle-même ne peut donc pas être signée avant le 11ème jour.
Le notaire de son côté vérifie un certain nombre d’informations : si le vendeur est bien propriétaire, les précédents titres de propriété, la situation du bien au regard des règles d’urbanisme, les servitudes, la situation hypothécaire du bien, etc.
Parfois, le bien est situé dans une zone sur laquelle l’ADRAF ou la SECAL peuvent exercer un droit de préemption. Cela signifie que ces organismes sont prioritaires, pendant deux mois, pour l’acquérir. Avant l’expiration de ce délai, l’acte de vente ne peut pas être signé. Toutes ces démarches justifient le laps de temps séparant l’avant-contrat de la vente définitive.
Une fois tous les éléments réunis et les étapes ci-dessus validées, le notaire fixe un rendez-vous pour signer l’acte définitif. Si un complément de frais ou de prix doit être versé par l’acquéreur, le notaire lui demandera de procéder à un virement, puisque les notaires ne peuvent plus accepter de chèques (même des chèques de banque). La signature ne pourra pas être maintenue si les fonds ne sont pas présents sur le compte du notaire à la date convenue pour le rendez-vous. Le jour de la signature, les parties se rendent à l’Etude. Le notaire leur donne lecture de l’acte. Le vendeur remet les clefs aux nouveaux propriétaires en contrepartie du paiement complet du prix de vente au notaire. Une attestation de vente sera remise aux parties pour réaliser toutes les formalités nécessaires auprès des différents concessionnaires (eau, électricité, téléphone) et auprès des assurances.
Une fois l’acte signé, s’engage une période d’environ 5 à 6 semaines durant laquelle le notaire procède à toutes les formalités d’enregistrement et de publicité foncière de la vente. Ce n’est qu’au terme de l’achèvement de ces formalités que le prix peut être libéré en toute sécurité au vendeur.
Contrairement à la métropole, il n’existe ni système de garantie, ni dématérialisation des actes et des formalités postérieures. Ce n’est également qu’une fois l’acte dument enregistré (à la DSF) et publié (au bureau des hypothèques, devenu le service de la publicité foncière) que le titre de propriété peut être remis à l’acquéreur.
OFFICE NOTARIAL CALEDONIEN
GROUPE MONASSIER
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