Mesurer mon bien : obligation ou dispense ?

Le mesurage de mon bien est-il obligatoire ?

Lors d’une vente immobilière, d’une maison individuelle qui n’est pas en copropriété, il n’est pas obligatoire de mentionner la surface du bien vendu. A l’inverse lorsqu’il s’agit de vendre un bien « en copropriété » le mesurage devient obligatoire. La loi n’impose pas non plus un tel mesurage pour les ventes en état futur d’achèvement (VEFA). La loi Carrez n°96-1107 du 18 décembre 1996 oblige de calculer et d’indiquer la superficie privative d’un lot ou fraction de lot lors de sa vente. La superficie d’un lot correspond à la surface des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Seules les surfaces habitables dont la hauteur est supérieure ou égale à 1,80m sont prises en compte dans ce calcul. De même, le régime de la loi Carrez s’applique au lot principal. Ne rentrent donc pas en compte dans le calcul de la surface habitable : les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les lots d’une superficie inférieure à 8m².

Quel est l’intérêt de cette loi ?

Cette indication de la superficie vise à protéger l’acquéreur en lui apportant une garantie sur la superficie du lot qu’il acquiert. Les juges par l’office de la théorie de l’apparence réelle ont eu l’occasion de rappeler que le mesurage tient compte des surfaces existantes ; peu importe si celles-ci ont été créées de façon illégale, le mesurage doit en tenir compte. Dans le cas où l’acquéreur se rend compte que l’indication de la surface du bien acquis est supérieure à la surface réelle du bien, l’acheteur va pouvoir intenter une action afin d’obtenir une restitution du prix, proportionnelle aux mètres carrés annoncés en plus et ce, quelle que soit la cause de l’inexactitude. Pour que l’action en réduction du prix soit recevable auprès des tribunaux, elle doit être intentée dans un délai d’un an après la vente du lot et l’erreur de mesurage doit être supérieure à 1/20e de la surface annoncée. Dans le cas inverse, si la surface réelle est supérieure à celle annoncée, aucune action en réduction ou en augmentation du prix n’est envisageable.

Cette action en réduction du prix n’est valable que pour les biens en copropriété. Les acheteurs de maisons individuelles qui ne sont pas en copropriété ne sont pas concernés par cette mesure. Cela se justifie par le fait que la notion de prix au mètre carré a un sens commercial dans les logements en immeuble collectif. En revanche la valeur d’une maison individuelle porte à la fois sur le bâti, mais également sur le terrain et une erreur sur la surface du bâti ne justifie pas mécaniquement une baisse correspondante du prix.

Les bons réflexes

Même si ce n’est pas obligatoire, il est conseillé de faire procéder à un mesurage par un professionnel (géomètre, architecte…) Le vendeur peut très bien y procéder seul mais il prend un risque particulier en raison de la technicité de l’opération et des conséquences pécuniaires en cas d’erreur.

Si vous faites l’acquisition d’un bien en copropriété il est donc important de bien prendre connaissance des documents de vérification. Consultez le règlement de copropriété du bien ainsi que les plans y annexés, le permis de construire, la déclaration d’achèvement et de conformité. N’hésitez pas à demander conseil auprès des professionnels comme les agences immobilières, les géomètres ou encore votre notaire. Il est également possible de faire effectuer un mesurage exact par un géomètre avant de procéder à l’achat de votre bien. Comme tout recours à un professionnel assurez-vous que l’expert en question a souscrit une assurance couvrant le risque de mise en jeu de sa responsabilité en cas d’erreur.

OFFICE NOTARIAL CALEDONIEN
GROUPE MONASSIER