Les obligations du vendeur immobilier non professionnel

Le vendeur particulier est par nature, non professionnel. Cela signifie qu’il n’a pas connaissance de toutes les réglementations qui régissent la vente d’un bien immobilier. Pour autant, cette méconnaissance ne le dispense pas d’obligations essentielles vis-à-vis de l’acquéreur.

Quelles sont alors les obligations qui pèsent sur le vendeur d’un bien immobilier agissant en tant que particulier ?

Le devoir d’information

Souvent, les vendeurs considèrent que donner le moins d’informations possible sur le bien, ou cacher quelques petits défauts de la maison permettra de s’éviter des soucis ou une éventuelle baisse du prix de vente. Sachez que cacher des éléments importants peut vous desservir. Au contraire, plus le vendeur est transparent avec l’acquéreur, plus il remplit le devoir d’information qui lui incombe. La fourniture d’un maximum d’informations est gage de bonne foi et permet de rassurer l’acquéreur sur son projet. Ainsi toute information utile pour la connaissance du bien est à transmettre : existence de servitudes, situation au regard de l’assainissement, hypothèques en cours, présence de termites, de moisissures… si ces éléments sont connus du vendeur.

Le corollaire du devoir d’information est la garantie des vices cachés. Le vice caché est un défaut qui n’a pu être révélé par un examen normal du bien et qui le rend impropre à l’usage auquel il est destiné. Le vice est tel, que l’acquéreur n’aurait pas acheté le bien ou pas au prix s’il avait eu connaissance du défaut. La pratique est d’insérer dans les contrats de vente, une clause qui permet au vendeur occasionnel de s’exonérer conventionnellement de cette garantie. Le vendeur devant être le plus transparent possible, il ne peut être tenu responsable de l’existence du vice dans la mesure où il n’avait pas connaissance de son existence. Il n’en va pas de même si le vendeur est un professionnel. En effet, le vendeur professionnel est responsable de cette garantie devant son acheteur. Toutefois, le vendeur occasionnel peut être tenu responsable devant son acquéreur s’il avait connaissance du vice et qu’il a sciemment caché son existence à son acquéreur.

S’agissant des diagnostics, en Nouvelle-Calédonie, il n’y a pas d’obligation d’en faire réaliser, contrairement à la métropole où leur utilité est justement de prévenir l’existence de vice-cachés. Pour autant la fourniture volontaire de tels éléments techniques permet une meilleure connaissance du bien et participe au devoir d’information du vendeur envers son acquéreur.

L’obligation de délivrance du bien

Le vendeur doit livrer un bien à son acquéreur conforme à l’état dans lequel l’immeuble a été visité, ce qui implique de conserver l’immeuble dans le même état entre la signature du compromis et la signature de la vente. Le vendeur est donc, de fait, soumis à une obligation de surveillance.

L’obligation de garantie

Dans le prolongement de l’obligation de délivrance du bien, le propriétaire doit assurer à son futur acquéreur une garantie contre l’éviction. C’est à dire que l’acquéreur doit pouvoir jouir paisiblement de la chose vendue. L’ancien propriétaire ne doit pas entreprendre d’actions susceptibles de limiter la jouissance ou le droit de propriété du nouveau propriétaire.

Pour connaître les charges qui pèsent sur le vendeur et l’acquéreur d’un terrain à bâtir, d’une maison, d’un appartement en copropriété, d’un bien dans un lotissement, tournez-vous vers votre notaire qui en vertu de son devoir de conseil vous répondra en toute impartialité.

OFFICE NOTARIAL CALEDONIEN
GROUPE MONASSIER