NOUMEA
Publié par Elisa MOUGEL, notaire à Noumea
Immobilier des particuliers, Immobilier Actualités juridique et fiscaleA titre préliminaire, il est important de préciser que le tour d’échelle ne bénéficie d’aucune définition par la législation en vigueur, ni le Code civil, ni une loi spéciale, ne prévoient cette servitude. C’est donc l’usage, et un ensemble de décisions de justice qui ont construit cette notion prétorienne.
Le tour d’échelle est le droit pour le propriétaire d’un mur ou d’un bâtiment contigu au fonds voisin, de poser le long de ce mur ou de ce bâtiment, les échelles ou échafaudages nécessaires à sa réparation et de faire tous les travaux indispensables à l’entretien et à la conservation de son immeuble. Cette autorisation accordée par votre voisin ne saurait être assimilée à une servitude permanente de réaliser des travaux en passant régulièrement chez ce voisin. Il faut bien comprendre que cette autorisation est ponctuelle et provisoire le temps de réaliser les réparations nécessaires.
En tant que bon voisin, il vous revient d’obtenir l’accord de ce dernier afin de procéder aux travaux à partir de sa propriété. En cas de bonne entente avec le voisinage vous pouvez obtenir un accord amiable. Il arrive parfois également que le tour d’échelle soit établi conventionnellement, c’est-à-dire qu’il a pu être accordé via une convention ou par titre (dans votre acte de vente par exemple). Malheureusement, les relations de voisinage n’étant pas toujours au beau fixe, il arrive que l’accord de votre voisin doive être obtenu judiciairement : le juge peut obliger votre voisin à vous laisser passer sur son terrain afin d’effectuer les travaux. La jurisprudence a reconnu qu’il était possible de contraindre un propriétaire de donner accès à sa propriété dans la mesure où celui qui doit effectuer les travaux se retrouve dans l’impossibilité technique et absolue d’effectuer les travaux sans cet accès. Le tour d’échelle ne vaut que lorsqu’il est impossible pour le bénéficiaire de se dispenser de la réalisation de ces travaux sur son immeuble. Même s’il existe une autre solution technique que de passer chez votre voisin mais que celle-ci engendre des coûts disproportionnés par rapport à la valeur des travaux, votre voisin peut être contraint de vous laisser passer.
Comment établir la servitude de tour d’échelle ? Il est préférable de formaliser votre accord par écrit. Vous y ferez figurer la nature des travaux, leur date et leur période d’exécution. Votre voisin est en droit de demander un indemnisation. Qu’il ait volontairement autorisé votre passage, ou qu’il y soit contraint par voie judiciaire, l’indemnité qu’il peut percevoir tient compte des éventuels dégâts qui pourraient être portés à sa propriété, mais également du trouble de jouissance qui variera selon la façon dont sont effectués les travaux et leur durée.
Afin de prévenir d’éventuels dégâts, il est préférable de faire procéder à un état des lieux par constat d’huissier, cela évitera que votre voisin vous impute une dégradation de son bâtiment qui était pourtant bien présente avant votre passage.
En théorie, les immeubles à construire ne peuvent bénéficier de cette servitude de tour d’échelle, pour autant certaines décisions de justice (CA Montpellier, 1re chambre D, 16 mai 2019, n°18/05465 et CA Paris, 24 juin 2016, n°14/22932) ont récemment admis que des constructions neuves en voie d’achèvement situées en limite de propriété peuvent bénéficier d’une servitude de tour d’échelle si le demandeur est dans l’impossibilité d’effectuer les travaux d’achèvement sans accéder au fonds voisin.
OFFICE NOTARIAL CALEDONIEN
GROUPE MONASSIER
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