Vente immobilière : la bibliothèque est-elle vendue avec l’appartement?

Les décisions de justice en attestent, les litiges sur l’objet de la vente immobilière, sont fréquents. La question souvent soulevée par les tribunaux est de savoir si certains objets, de nature à priori mobilière, sont compris ou non dans la vente principale du bien immobilier ?

S’agit-il de simples éléments décoratifs ou au contraire d’éléments d’équipement indispensables à l’habitation ? Identifier un immeuble seul ne suffit pas, la mission du Notaire ou de l’agent immobilier consiste à faire en sorte qu’il n’y ait aucune équivoque afin que le sort de chacun des éléments existant dans le bien immobilier vendu et qui pourrait porter à discussion soit clairement défini. Dans certains cas, la transmission est de plein droit, il convient alors de s’assurer que le vendeur en ait conscience et soit d’accord. Dans d’autres cas, la transmission n’est que facultative et il faut alors vérifier que l’acquéreur ne s’attende pas à devenir propriétaire de biens qui en réalité ne sont pas compris dans la vente.

De façon générale, de par leur qualification juridique de biens mobiliers, ne sont pas compris dans la vente les objets qui peuvent être facilement enlevés sans causer de dégradation à l’immeuble ou qui n’y ont pas été placés à perpétuelle demeure. L’acquéreur d’un immeuble doit ainsi recevoir tout ce qui est inséparable de l’immeuble ou encore tout ce qui est indispensable à son utilisation. Les parties avant la signature de l’acte authentique de vente, gardent toujours la faculté de déroger et de prévoir que des biens qui devraient être compris dans la vente n’y soient pas, et inversement. Ainsi, seront théoriquement cédés par la vente du bien : les immeubles par nature et les immeubles par destination car les biens sont attachés à perpétuelle demeure ou sont affectés au service de l’immeuble.

Ce qui est immeuble par nature

Par exemple, sera considéré comme immeuble par nature, le sol, les bâtiments, le sous-sol et généralement tout ce qui est fixé au sol. Ce peut être le cas pour des mosaïques, fresques ou boiseries parce qu’elles ont été incorporées à l’immeuble. Une particularité est à noter concernant les abris de jardin. Selon la façon dont ils ont été édifiés ou installés, leur nature varie : avec des fondations, ou cimentés dans une dalle, ou en dur, il s’agira d’un immeuble faisant partie de la vente immobilière. Démontables, simplement posés, ou même juste boulonnés, il pourra s’agit d’un meuble ne faisant pas partie de la vente immobilière.

Ce qui est immeuble par destination : biens attachés à perpétuelle demeure

Il s’agit des effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure. On ne peut plus les dissocier de l’immeuble sans qu’ils soient fracturés ou détériorés ce qui conduirait pour l’immeuble à une perte de son caractère et de son agrément. Ce sont initialement des meubles, considérés comme des immeubles en raison du lien qui les unit et dont ils constituent dorénavant l’accessoire. Par exemple, la jurisprudence a pu considérer comme immeuble par destination une bibliothèque masquant les murs de la pièce, construite aux dimensions exactes de celle-ci et qui en épouse les particularités. C’est également le cas des supports de tringles à rideau s’ils sont scellés dans le mur, ou encore des poignées de porte telles qu’elles existaient lors de la visite.

Ce qui est immeuble par destination : biens affectés au service de l’immeuble

Peuvent être vendus avec l’immeuble, certains effets mobiliers qui sont nécessaires voire même indispensables à son utilisation, par exemple le chauffe-eau, les pompes et filtres de piscine, les panneaux solaires, les meubles de la cuisine intégrée (réalisée aux dimensions exactes de la pièce ne pouvant être détachée sans altération de sa substance) mais pas l’électroménager, le système d’alarme… A contrario, les objets servant au propriétaire de l’immeuble plutôt qu’au fonds, par exemple les meubles meublants, les tableaux accrochés au mur, les voitures de collection, le stock de bouteilles de vin… sont des éléments qui ne sont pas indispensables à l’immeuble et à son usage tel qu’attendu objectivement.

Si elles le souhaitent, les parties ont également la faculté de procéder à la vente d’une maison meublée. Cela comprend les meubles meublants c’est à dire ceux destinés à l’usage et à l’ornement du bien mais exclue l’argent comptant, les dettes actives et autres droits dont les titres peuvent être déposés dans la maison. Si l’estimation de la valeur de ces biens meubles peut présenter un véritable intérêt fiscal en métropole, cet intérêt est relatif en Nouvelle-Calédonie, l’évaluation présentera des avantages si le vendeur dispose d’un patrimoine mobilier conséquent.

En conclusion, afin de prévenir tout litige susceptible de naître après la signature de l’acte authentique de vente, il conviendra d’effectuer une visite attentive de l’immeuble en présence du vendeur et de l’acquéreur à la suite de laquelle sera dressé éventuellement un inventaire des éléments qui seront laissés dans les lieux et de ceux qui seront enlevés. Pensez à bien indiquer ces informations à votre notaire dès avant la signature du compromis de vente.

OFFICE NOTARIAL CALEDONIEN
GROUPE MONASSIER